华夏时报（chinatimes.net.cn）记者王晓慧 北京报道

有数据表明，中国将成为全球健康产业的最大市场。2020年，4亿老年人在等待，16万亿的资本在观望……被称为“唯一不会缩水”的康养产业已经展露了它的诚意与潜力。

两会前夕，中共中央、国务院连续发文，其中，5月17日发布《中共中央 国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》，5月18日发布《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。而这两份文件的陆续发布，被业内人士视为康养产业发展的重大利好。

“这是两份影响未来发展的纲领性文件，文件明确告诉大家，我国国民经济受疫情影响大，但刺激、促进经济发展不再是靠房地产来拉动，而新时代西部大开发，是未来形成新格局的关键举措。”一位康养领域的业内人士接受《华夏时报》记者采访时表示，中央首次将健康养生等服务业作为区域重要的支柱产业来发展。

《华夏时报》记者在西部大开发文件的第三条中看到，中共中央、国务院明确指出“依托风景名胜区、边境旅游试验区等，大力发展旅游休闲、健康养生等服务业，打造区域重要支柱产业。”

这一定位，不仅是对近年来很多城市将康养产业作为城市经济转型的重要方向的肯定，同时，作为区域支柱性，康养将成为新时代的新机遇。

明确康养为区域重要支柱产业

两份重量级文件，指出了新时代的发展方向，关系到至少未来十年，甚至更长期的发展，里面充满了产业发展的机遇与挑战。

在《中共中央 国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出，改革开放特别是党的十八大以来，我国坚持全面深化改革，充分发挥经济体制改革的牵引作用，不断完善社会主义市场经济体制，极大调动了亿万人民的积极性，极大促进了生产力发展，极大增强了党和国家的生机活力，创造了世所罕见的经济快速发展奇迹。

同时要看到，中国特色社会主义进入新时代，社会主要矛盾发生变化，经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，与这些新形势新要求相比，我国市场体系还不健全、市场发育还不充分，政府和市场的关系没有完全理顺，还存在市场激励不足、要素流动不畅、资源配置效率不高、微观经济活力不强等问题，推动高质量发展仍存在不少体制机制障碍，必须进一步解放思想，坚定不移深化市场化改革，扩大高水平开放，不断在经济体制关键性基础性重大改革上突破创新。

其中，在西部大开发文件的第三条中明确提出，推动形成现代化产业体系。中共中央 国务院明确指出“依托风景名胜区、边境旅游试验区等，大力发展旅游休闲、健康养生等服务业，打造区域重要支柱产业。”

“这是中共中央 国务院首次将发展健康养生等服务业，作为区域重要支柱产业来定位。”上述业内人士称。

而在《中共中央 国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》中同样明确提出，完善产业政策和区域政策体系。推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化对技术创新和结构升级的支持，加强产业政策和竞争政策协同。健全推动发展先进制造业、振兴实体经济的体制机制。建立市场化法治化化解过剩产能长效机制，健全有利于促进市场化兼并重组、转型升级的体制和政策。构建区域协调发展新机制，完善京津冀协同发展、长江经济带发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大区域战略推进实施机制，形成主体功能明显、优势互补、高质量发展的区域经济布局。

众所周知，西部地区地域辽阔，资源丰富，拥有较为优质的康养旅游资源，但由于交通等因素制约，除四川外，大多数省份仍未充分开发资源，产业的建设与发展较慢，并且以纯粹资源性康养为主导，区域康养产业发展差异较为明显。如今，政策的明确推进，将有利于加强西部康养资源的开发，有利于扩大内需，开拓市场，为经济的发展提供新的支撑力量。

养老服务相关企业10年翻13倍

新中国成立70年以来，我国发生了翻天覆地的变化，特别是十八大以来，新产业、新业态、新商业模式不断涌现，数字经济和共享经济高速发展，生态环境服务业迅速兴起，文化、旅游和康养等“幸福产业”快速崛起，城市新兴服务业蓬勃发展；新动能持续发展壮大，转型升级成果明显，城市经济发展潜力和活力进一步释放。

其中，康养产业已逐渐成为各地经济转型发展的重要方向。甚至，在2019年它一度被寄予拉动内需的“三驾马车”之一，并且成为大量地产、金融企业发展转型或二次创业的首选之地。

根据天眼查专业版的数据显示，2010年至2019年的十年间，我国企业名称或经营范围含“养老”的企业总量由原来的0.95万家，增长至12.47万家，翻了13倍。

同时，根据前瞻产业研究院发布的《2020年中国养老产业市场现状及发展趋势分析》指出，目前我国主要的养老模式包括：居家养老、机构养老和社区养老。随着我国中产阶级人数增加及人均收入的提升，未来人们对于高品质的养老社区的需求未来将大量释放。基于此，不少地区纷纷开始布局“智能养老”。

其中，我国现有的养老服务相关企业中，经营范围涉及“智能养老”或“智慧养老”的企业有460家，广东省、安徽省和江苏省是智慧养老服务相关企业数量最多的三个省份。

不过，康养产业的核心，绝不仅仅是养老。

康养产业是个大产业，它的目标客群有银发养老客群（老年人群）、养生保健客群（中青年人群）、医疗康复客群（疾病人群）、美容康体客群（健康人群）。当前，市场聚焦老年人群和亚健康人群，随着需求多样、市场细分、产业外延，康养的消费群体将更加广泛。与此同时，中国结束了数十年快速经济增长，从保障供给变为创造需求，健康养生也成为现代人追求美好生活的最新要求。康养领域更是呈现出了鲜明的创新发展趋势，康养产业消费人群从“老年群体”到“多样化新兴人群”演变，康养模式从传统的养疗模式到复合化、高端化和产业化升级。

如此来看，我国养老服务相关企业10年间翻13倍，那么，与康养相关的企业数量一定远远多于这个增量。

见习编辑：方凤娇 主编：陈岩鹏

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者马维辉 北京报道

时至今日，《华夏时报》总编辑、著名财经评论家水皮仍然记得，1994年他第一次去日本，发现日本的出租车司机几乎清一色都是老年人，这就是他对“老龄化”问题的第一印象。

如今，中国也像日本一样，逐步步入了老龄化社会。在水皮看来，这将为康养产业带来巨大的发展机会。未来，康养产业有望成为中国经济增长的一个强力引擎，成为像房地产一样的国民经济支柱产业。

8月30日，由中国残疾人联合会、中国人民大学国家发展发展与战略研究院、康养百人论坛学术委员会指导，《华夏时报》、水皮杂谈、康养百人主办的“聚焦高质量发展——2019康养产业领袖峰会暨社会责任年会”在京召开。本次峰会主题突出企业社会责任，落实企业高质量发展，为民生高质量服务。

在年会上，水皮表示，中国现在有两大趋势，一是城镇化，二是老龄化，两者几乎相伴而来。城镇化意味着中国经济的增长空间依然巨大，意味着中国房地产业还有一定的增量空间，对于经济增长是利好的。老龄化的问题则见仁见智，悲观者认为中国是“未富先老”，整个社会的财富积累还没有完成储备，养老金缺口还存在不足；乐观者则认为这是一个巨大的希望和增长空间，其背后意味着巨大的产业机遇。

“康养产业与房地产业有一定的相似之处，房地产业是上下贯通了36个行业，所以是国家支柱产业。康养产业同样能起到上下贯通的作用，能够把健康、养老、健身、体育、医护、康复、医疗、生物工程等很多产业联通起来，与之相关的产业非常多。”水皮说。

党的十九大报告提出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。在水皮看来，康养产业之所以具有巨大的发展空间，也是因为人民对于美好生活的需要越来越大，对品质生活的需求越来越大。

目前，党和政府关于康养产业发展的政策也越来越多。不久前的8月28日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，刚刚确定进一步促进体育健身和体育消费的措施，部署推动在线教育健康发展促进教育公平。今年6月，国家卫健委等十部委还发布了《关于促进社会办医持续健康规范发展的意见》，要求严控公立医院数量和规模，为社会办医留足发展空间。

“我了解到，很多大的开发商都在致力于引进全世界最高端、最优秀的国际医院品牌进入中国市场，也都是因为看好中国康养产业的前景。因此，乐观地看，康养产业有望成为未来中国经济增长的一个强力引擎。”水皮表示。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏

一、行业发展现状分析

（一）行业发展现状

健康、养生和养老构成了康养产业核心，现阶段产业统计一般将养生归类为健康的子类，因此我们在分类时往往将健康和养生统一称为健康产业。随着“大健康”概念的提出，将养老归入健康产业已经成为多数经济统计与产业结构划分的共识。截至2017年，我国“大健康”产业市场规模已经达到6.2万亿元，年均增速始终保持在10%以上。

图 2011-2017年中国大健康产业市场规模 （万亿元）

数据来源：前瞻产业研究院，南京卓远整理

自2013年以来，国家有关养老、医疗、旅游等行业指导性政策文件陆续发布，康养产业迎来了战略发展机遇。国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》中更是提出到2020年，我国健康服务业总规模要达到8万亿元以上。诸如运动健身、智能装备、医疗器械等新兴相关行业的市场规模和消费者数量均有显著提升，市场价值也在显著扩大。同时，康养地产、康养旅游等主导业态也日趋成熟，多元参与主体的进入给行业带来了新兴的理念、优质的资本以及先进的技术，促进了康养与产业更为紧密的融合。

尽管康养产业市场潜力巨大，产业规模增长迅速，但成熟的市场体系尚未形成，项目的盈利模式并不清晰。此外，康养项目大多初始投资规模较大，投资回收时间较长，对项目综合管理要求很高。因此，康养产业依然需要进一步创新整合业态资源，形成较为成熟的项目开发模式，缩短回收期，提高资本收益率。此外，同众多新兴产业发展进程一样，康养产业在整体发展中呈现出较大的地域差异。总体而言，按照目前各个区域经济发展水平及区域市场规模大小等指标，可大致将康养产业市场划分为三类。

一类区域主要是北上广深等一线城市，此类城市人口基数大，消费能力强，对康养产品价格敏感度不高。此类地区康养产业发展进程中需要深入挖掘差异化需求，将医药、保健、健康运动等关联产业与康养主线联结，协同发展。二类区域主要指除一线城市外的省会城市以及计划单列市等二线城市。与一线城市相比，二类区域的产业需求水平较低，康养产品与服务质量一般，市场尚未成熟。但区域行业发展迅速，消费潜力亟待挖掘。三类区域是除一、二线城市外的其他城市地区。受经济发展水平影响，此类地区往往存在结构失衡，市场混乱的问题。居民的康养意识往往停留在基本的医疗、卫生阶段，需求不足。但是此类地区一般拥有良好的资源条件，具备异地康养服务提供的潜力。

（二）行业主要参与者

随着我国经济水平不断提升，居民康养需求不断丰富，传统的以政府公共服务为主导的基本医疗养老保障服务已经难以满足康养产业发展需要了。以政府为主导，国企、民企为重要参与主体，集养老、医疗、地产、金融、保险、制造等于一体的系统性行业构成，成为新形势下康养产业的发展趋势。在康养产业起步阶段，产业主要以政府为运作主体的公共健康和养老服务模式为主，规模较大的社会化康养服务提供商往往是大型房企，并且房企往往以地产开发为实，康养服务为表，从而导致康养产业无法得到规范化发展。自2014年起，随着地产、医疗、保险、制药、旅游等等多元产业主体的介入，康养产业整体呈现集医疗器械、生物医药、旅游休闲、装备制造、现代服务等于一体的集群化发展趋势。

（三）行业存在问题

尽管我国康养产业当前展现了强劲的发展势头，拥有可观的市场潜力，行业依然处于发展期，面临许多问题。首先，行业高速发展，政策法规难以匹配。一方面，由于行业发展迅速，新型商业模式层出不穷，政策法规出现暂时迟滞或缺位是比较正常的。另一方面，政策制定部门对于行业缺乏前瞻性深入理解，指导意见多数停留于宏观层面，缺乏具体方案与措施，确实给行业发展带来不利影响。其次，康养产业基础设施供应难以满足加速老龄化需求。从目前来看，我国医疗设施供应依然存在较大缺口。据国家卫计委2012年数据，我国目前仅有322家康复医院，康复医院床位数占医疗机构总床位数比重仅为1.8%。

截至2018年末，全国卫生医疗机构床位数840.4万张，每千人口医疗卫生机构床位数6.03张，依然难以满足医疗服务需求。再次，康养专业人才不足。参照国际标准，我国康养从业人员，如康复师、治疗师等均无法满足专业要求，人员数量也无法满足需要。最后，康养产业结构较为松散，行业整合度欠缺。目前，我国康养产业发展模式依然较为粗放，未能形成完善的产业体系。产业布局不均衡，资源依然集中于中心城市的大型公立医疗机构中，民营机构普遍规模小、分布散。产业的集中度不够，迫切需要进一步整合产业链资源，将上下游环节紧密结合，形成竞争合力。

二、城投公司参与行业案例研究

（一）上海陆家嘴集团：携手专业机构，打造养老品牌

2019年6月，上海陆家嘴集团全额投资，联合日本专业团队及台湾天主教耕莘医院打造的首个上海市内环内养老服务中心—上海琻锦颐养院正式开始运营。社区建筑面积18000平方米，内设120间尊贵套房，为高端老年客户提供包括医疗护理及日常的养生保健、康复治疗、生活照顾、定期体检等全方位养老服务。项目整体按照五星级标准建设，并与临近的仁济东院建立了绿色通道，为入住者提供个性化健康管理服务。据笔者调查，入住人员需缴纳保证金6万元，月均费用在2-3万元左右，目前入住率为20%。

上海是全国老龄化最快的城市，且经济发展居于全国顶尖水平，未来养老消费市场潜力巨大。上海国有平台可以有效借助土地区位优势，联合社会资本与专业机构打造稀缺性高端养老产品，盘活存量资源。目前，上海国资平台正积极探索混合所有制改革模式：国有企业提供存量资产、政府资源；社会资本引入品牌效应及市场化机制；高等院校及医疗机构带来医疗资源和技术支持。当前，养老产业方兴未艾，国资平台主营业务也在逐步加强养老相关布局，与专业化资源结合最好的企业将会成为“养老蓝海”的最大受益者。

（二）云南城投：盲目拓张，转型难以实质突破

云南城投作为云南重要的上市国资平台自公司“十三五”规划起就开始布局康养产业，但是这一路发展并不顺利。2015年，云南城投定立了协同集团大健康资源向康养文旅产业转型的规划目标。此后，公司一直在转型发展的路上蹒跚而行，公司企图通过各类收购兼并充实实质性资产，完成品牌转型。截至2018年底，云南城投先后通过直接或间接方式将46家公司整合进企业内。其中包括2016年一次性将接盘8家“银泰系”公司。

尽管8家公司中由6家处于亏损状态，云南城投集团依然豪掷18.63亿，希望能够通过收购丰富项目储备，获得品牌效应。而2017年云南城投试图收购估值为自身4倍的成都会展集团失败正是云南城投文旅转型道路上一路盲目扩张，确轻视资产运营管理的缩影。历年的激进开发，让云南城投背上高额负债，2018年公司仅利息费用已达18.06亿元，是该年利润的4倍。营收增加的华丽表象下是盈利能力被负债严重侵蚀的尴尬。

事实上，云南城投收购的资产大部分是具备很大市场价值的。企业拥有6882亩不动产证土地储备，其中超过半数是位于昆明及西双版纳的优质康养文旅用地。保利集团能够与云南城投展开混改工作很大程度上也是看重了其优质的生态产业资源。虽然，随着与保利集团混改合作的展开，云南城投的产业转型似乎迎来了柳暗花明。

但是，云南城投的康养产业发展之路确实给我们留下了些许反思：一是盲目拓张，缺乏产业规划。云南城投在康养产业发展中对产业本身没有深入了解，只是寄希望于通过资本运作获取收益，本质还是“抢地-卖地”的“倒爷”逻辑。二是重资产规模、整体营收，轻视资产经营。云南城投通过举债经营，迅速的充实了资产规模，美化了整体营收，却忽视了企业经营性本质。对于收购的资产没有进行有效整合、开发以获得可持续性收益，还是陷于地产上升周期的思维定式，寄希望于周期性上涨。三是未处理好与母集团同业竞争问题。事实上，在业务转型过程当中，云南城投并没有形成独具特色的业务定位及商业模式，其康养业务与母集团存在极大的重合性。

三、城投公司参与行业现状及策略分析

（一）平台企业优劣势分析

1、优势

（1）优质存量资产

平台公司早期作为政府基础设施建设的投融资工具，在城镇化进程中积累了包括商铺、楼宇、土地等许多存量性资源。由于城市开发的中心圈向外拓张规律，平台公司作为片区开发最早的参与主体积累了大量具备区位优势的存量资源。在前文的朗和国际案例中，朗和国际医养中心项目就是在旧有商用写字楼的基础上改造的。事实上，有很大一部分国有存量资产因为缺乏必要的维护只能以极低的效率进行出租运营。在此轮混改进程中，国资平台可以积极与社会资本方合作将此类存量资源转化为更高效的经营类资产，达到盘活存量资产的目的。

（2）良好的政府关系

平台公司是与政府部门联系最为紧密的企业，有很大一部分平台公司人员都具备公职背景。因此，平台公司是最为了解政府政策导向以及行政程序的企业。当前形势下，我国市场经济发展尚不成熟，政府部门在企业运营发展中依然扮演者极为重要的角色。特别是我国康养产业正处于发展时期，政策法规仍在逐步完善阶段。平台公司能够及时把握政策变动方向，抓住产业创新机遇，获得先发优势。

（3）社会公信力

平台公司作为国有企业普遍具有很强的社会公信力，省市级平台公司的信用等级大多都在AA级以上。与民营机构相比，国企平台更易于获得金融机构的资金支持，同时在老年群体中的认可度也更高。国资平台在目前以老年群体为主要客户群的康养市场可以更为迅速的获取客户信任，减少前期宣传销售成本。

（4）优质的合作资源

当前，大量优质的医疗资源多数仍然把握在公立医疗机构手中。国资平台作为国有企业更容易获得公立医疗机构的信任，也更有利于获得对等的合作机会。把握医疗核心资源，深化医养结合将有助于国资平台建立竞争优势。

2、劣势

（1）市场化运营能力不足

平台公司市场化运营能力不足主要表现在两个方面：一是缺乏专业化人才团队。大多数国资平台一直习惯于承担城市建设任务，市场化运营管理人才是存在严重短板的。当前形势下，国资平台转型投资康养产业不能再走以前土地出让的老路，需要更多的深入到实体运营合作阶段，获取持续经营性收益。二是缺乏合理的市场化运营管理机制。多数国资平台在管理机制上依然存在浓重的政府行政机构色彩，内部体制机制僵化，人浮于事，从而导致极低的企业运行效率。更为重要的是，内部有效管控机制的缺失将会在市场化运营中带来极大的经营风险，从而使得平台公司作为市场主体参与市场竞争时产生国有资产损失。

（2）主观能动性不足

平台公司是国有独资企业，资产体量巨大，对国家经济产生着举足轻重的影响。因此，国家对于国有资产的管理有着十分严格的程序机制。往往国资企业的各类经营、投资行为都需要层层上报、逐级审批。这往往导致权责上移，最为了解企业情况的国有企业经营层无法发挥主观能动性，企业经营战略不能有效贯彻执行。此外，平台公司浓厚的行政单位色彩，往往使得绩效考核激励无法切实发挥作用。尸位素餐者，逍遥度日；劳心费力者，得不偿失。久而久之，国资平台员工必然失去工作积极性，企业也逐渐丧失了发展动力。

（3）需要兼顾社会效益

平台公司是“背靠市长，面向市场”的代表。国有企业的身份在为企业带来市场公信力的同时，也为企业增添了社会责任。平台公司在追求企业盈利同时往往需要兼顾社会总体效益。在城市发展进程中，政府部门更多的会从整体效益出发，关注城市整体产业发展。因此，对于康养产业投资，政府更多的会要求下属平台公司从满足社会需求，带动行业发展的角度进行业务布局，这必然会对平台企业盈利造成不利影响。平台企业要想顺利发展，必须对既有资产资源精打细算，提高资产的利润率，才能通过盈利性产业弥补自身社会责任方面带来的短期损失。

（4）缺乏竞争活力

古语有云，“盖谋议可资于众人,而决断须归于一将”，商场如战场，机会稍纵即逝。国资平台集体决策的模式可以有效降低重大运营风险。但是，集体担责的模式也会带来过于保守的发展策略，错失重大发展机遇。国有企业发展关系国计民生，经营者是受托人而非资产的持有者，个人无法承担国有资产经营失败的重大风险。国家目前推行的“两类公司”、“国企混改”等机制改革正是在探索解决此类权责不对等，行政命令主导企业经营的问题。此外，国资平台普遍存在人员身份复杂，进出通道不畅等问题。上述问题结合在一起产生了国资平台缺乏市场竞争活力，制度僵化的现象。

（二）平台企业康养产业发展建议

结合前文的分析，笔者从三个方面对平台公司参与康养产业竞争提出建议。首先，平台公司需要深入了解企业面临的外部环境及资源禀赋，合理布局康养业务。例如，“金色阳光颐养院”案例中的上海陆家嘴集团就是充分利用土地区位这一核心优势，确立了以高端养老产品为核的业务发展定位，将自身的存量资产转化为极具经济价值的康养产品。

本质上讲，商业模式成功的关键就在于利用自身某一环节的资源建立竞争优势，形成商业壁垒。康养产业本身是极具发展潜力的，但是能否将市场潜力开发出商业价值才是平台公司能否真正在康养产业获得成功的关键。切忌套用地产开发思维，一味依赖市场周期去赚快钱。盲目的投资扩张，简单的模式复制是无法在竞争环境中站稳脚跟的。

其次，国资平台需要摆正合作态度，积极引入社会资本。国资平台拥有的是资源关系，社会资本拥有的是能力经验。双方合作的基础是资源互换，目的是合作共赢。国资平台在引入战略合作伙伴时，需要建立平等健康的合作关系，在考虑从社会资本方可以获取什么的同时，也要思考己方可以为对方提供什么核心价值。如此，国资平台在与社会资本方的合作中才能真正实现市场化、实体化转型。

最后，国资平台需要建立符合业务发展要求的体制机制。在人才战略、投融资机制、股权关系以及风险控制方面进行合理创新。尤其是以国资运营、投资为目的的两类公司可以在下属竞争性企业中率先推广市场化改革，以与社会资本方的合作为契机切实放开决策经营权限，真正激发竞争类企业的主观能动性，化解国有机制参与市场竞争中的不利因素。

鼠遁春风至，牛携喜气来。从推出“挑战2021”春节策划第一篇至此共发布十一篇，本文是最后一篇，如题，我们希望房企“第二增长曲线”迎来春天的同时，新的2021，房地产行业能够万象更新。

2021年，未知的挑战依然存在。在“丁祖昱评楼市”年度发布会上，有一个重要的预测：养老进入到新时代，增长会提速，规模也会放量。

“第二增长曲线”迎来新突破，对于已布局企业而言，历经“十年磨一剑”，终于等到关键一年。2021年是“十四五”规划开局之年，养老产业迎来发展新契机，如60后财富人群入场、人均GDP突破1万美元、地方性长护险开始立法、商业模式不断创新、产业赛道愈加明确等。

过去一年疫情给养老行业带来了冲击和不确定性，同时也锻炼了养老行业，从资本市场上看，养老的空间足够未来十年的发展。2021年养老产业将迎来曙光，加速拥抱变革。

01

养老产业迈入发展的新周期

2020年养老行业进入转折期，为养老产业注入新动能。

首先，2020年是60后财富人群开始退休的首年，未来十年将迎来年均2000万+的高购买力人群，实际上，60后人群乘着改革的第一道风口“一跃上天”，目前社会大部分财富掌握在60后手中。

第二，养老产业首个国家统计分类出台，明确养老产业全链条范畴，给养老产业经济规模统计指明方向.

第三，政策端打通了许多壁垒，解决养老产业面临的痛点问题。比如，十四五规划出台并明确要加快发展养老产业，推动养老产业向高品质和多样化升级；十九届五中全会提到要实施积极应对人口老龄化国家战略，养老产业发展迈入新台阶；上海首个率先启动养老长护险地方立法程序，为全国推行养老长护险起到里程碑意义。

02

养老产业发展未来可期

2020年国家统计局正式发布《养老产业统计分类（2020）》（国家统计局第30号），国家层面正式给出养老产业统计范畴，包括养老照护服务、老年医疗卫生服务、老年健康促进与社会参与、老年社会保障、养老教育培训和人力资源服务、养老金融服务、养老科技和智慧养老服务、养老公共管理、其他养老服务、老年用品等12个大类。此行政令的发布意味着，2020年养老产业正式进入国民经济分类。

从产业经济学角度看，养老产业在未来有望取代地产成为中国第一大产业。依据国家工信部对外发布数据显示，2020年和2030年我国养老产业市场规模将分别超过7.7万亿元和20万亿元。同时强调，智慧养老促进消费升级，将为新时代我国经济发展提供新动力。其中养老用品方面，工信部发布《关于促进老年用品产业发展的指导意见》提到2025年老年用品产业总规模将达到5万亿元。

03

养老政策持续破解产业壁垒

养老产业要发展好，必须要打破养老产业链之间的壁垒，促进金融、地产、医疗等众多行业的跨界合作，以创新思维推进商业运营模式变革，建立行业间协调机制，切实发挥养老价值链的协同效应。

2020年国务院及有关部委出台养老相关文件50+份，省级/城市层面出台文件和规划、战略等150+份，加速出台养老产业应对政策与落地细则。值得注意的是，2020年养老长护险试点进一步扩容，加速长护险到来。据中国保险行业协会测算，到2050年我国长护险费用在7584亿元-4.15万亿元。

04

各路资本风起云涌，商业模式初显

各类企业看好养老产业蛋糕，纷纷投资布局养老。如万科、保利、远洋等百余家地产类企业，泰康人寿、合众人寿、太平人寿等众多险资类企业，九如城、同仁堂、英智康复等综合类企业，首开、首创、诚和敬等地方国资类企业，亲和源、光大汇晨等运营类企业等。

养老企业模式百花齐放，商业模式初显。养老企业已形成七大商业模式，分别为护理类模式、康复类模式、医养类模式、地产类模式、保险类模式、政府类模式和运营类模式。

而养老项目具体操作模式涉及七大养老+业态类型，分别为与社区结合（新建康养社区、配建养老产品、插建养老设施等）、与医疗设施和教育设施等结合、与旅游景区/商业地产结合、与政府结合（公建民营/公办民营等）、与国际养老运营品牌结合、以及其他类转型相结合（与险资结合、与护理业结合、与国有存量资产盘活、及其他自身资源转型等）的模式。

05

特定老年客群衍生养老产业新赛道

随着老龄化程度的日益加深，老年人口将是40后刚需老人、50后未富先老人群和60后边富边老人群并存的局面。

面对55岁以上的活力型老人，尤其是富裕老人，由于他们对医疗依赖度不高，对治未病健康管理体系、生活服务与精神文化等需求高，为其提供优质生活和健康的低龄康养产业将迅速发展。

80岁以上的高龄老人严重依赖医疗照护服务，医疗护理成为刚需产品。重点聚焦康复、护理、认知症障碍等的高品质服务型产业将呈现井喷。

06

“3+N”产业领域前景广阔

当我国逐步走向重度老龄化社会，面对新的老年人口结构，高龄老人护理、老年病康复和治未病健康管理三个领域最具有发展前景。

其中，高龄老人护理领域重点关注老龄化程度高、支付能力强、医疗资源覆盖强的城区；老年病康复重点关注养老机构内的康复护理服务板块；治未病健康管理市场潜力巨大，亟待挖掘释放。

除三大领域外，需要格外关注5G智慧养老、适老化改造、老年用品和老年文化娱乐等细分领域。

站在2021年的起点，机遇与挑战并存，养老产业将率先通过供给侧角度发力，在满足基础性、公益性服务同时，将逐步推动向高品质、多样化升级，以满足老年人消费需求变化；同时，养老产业将补足细分领域短板，各产业链板块将齐发力，如智慧养老，老年文化、老年教育，康养社区、适老改造、老年辅具和用品等。

受疫情影响，居民将更关心健康，更关注品质，以促使大健康与养老产业发展将进一步融合；最后，养老产业的多业态融合将是发展重点，传统养老服务转型升级，居家、机构、社区类养老服务将得到培育和壮大，养联体、医联体等机制将逐步成熟，地方性养老专项引导基金将进一步扩大，具有规模（或区域）经济效应的养老综合体将会陆续出现。

2021养老产业迎来了春天，养老产业增长提速规模放量，行业发展将是星辰大海，未来可期。

最近，国务院办公厅印发了《关于推进养老服务发展的意见》。

其中有一条措施是地产人一定要看的！

养老地产新利好

《意见》从深化放管服改革、拓展养老服务投融资渠道、扩大养老服务就业创业、扩大养老服务消费、促进养老服务高质量发展、促进养老服务基础设施建设，六大方面提出了28条具体政策措施。

其中，和房地产最密切相关的是第二十八条。

“鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。存量商业服务用地等其他用地用于养老服务设施建设的，允许按照适老化设计要求调整户均面积、租赁期限、车位配比及消防审验等土地和规划要求。”

“将养老服务政策落实情况纳入政府年度绩效考核范围，对落实养老服务政策积极主动、养老服务体系建设成效明显的，在安排财政补助及有关基础设施建设资金、遴选相关试点项目方面给予倾斜支持，进行激励表彰。各地要充实、加强基层养老工作力量，强化区域养老服务资源统筹管理。”

目前，很多城市的存量商办类产品，因为难于销售被开发商被动地自己持有，没有发挥实际的供给作用。

还有一些像城中村的集体用地，地理位置比较好，大多数都位于城市的中心区域，也是没有被很好地利用起来。

这条措施出台后，开发商可以用这些存量商业服务用地和其它集体用地来发展养老地产，对于开发商来说无疑是一件好事。

有业内人士预测，未来5-10年内，我国养老服务行业将会进入发展的黄金时期。

人口老龄化加剧 养老服务需求扩大

目前我国的老龄化程度越来越严重，国家统计局数据显示，我国到2018年末60岁及以上人口为2.49亿人，占总人口的17.9%。

在电视剧里，苏明玉放弃了年薪几百万的工作回家照顾患有老年痴呆的年迈父亲。

但在现实里，很少人敢这样放弃工作来回家照顾老人家，因为放弃工作就等于放弃收入来源。

除了上有老，还有下有小，现在养孩子就等于养台碎炒机，哪敢轻易地放弃工作？

除非老人家身体健健康康没有什么大毛病，或者子女像苏明玉那样家底够厚，即便不打工也可以保障家庭支出，不然居家养老就是一件不可能的事情。

但是，老人家生病是很难避免的事情，也不是每个人都可以不打工就能保障家庭支出。

所以，养老服务的需求才会如此高涨。

养老地产从营销噱头到产业布局

提到养老地产，很多人都以为只是个噱头，其实我国利好政策最近都在不断地向养老行业倾斜，促使了养老地产快速发展。

2000年—2010年：成为促销噱头的养老地产。

养老概念初步呈现，地产商们强调的是“销售”而非“服务”，“养老地产”成为传统地产项目中的一个营销噱头。在地产产品设计中，出现了部分针对老人的服务。但后期运营管理缺失，养老服务较差，模式不成熟。

2011年—2015年：政策推动养老地产发展。

养老地产模式逐渐成熟，地产商的产品形态逐步多元化。出现了医疗养老结合（典型如上实东滩瑞慈花园在社区中设置瑞金医院）、候鸟式旅游养老（典型如保利三亚（楼盘）海棠湾和太平保险集团的梧桐人家）、学院式养老（典型如绿城乌镇雅园）等多元化养老地产模式。但养老服务机构依旧存在服务能力不足的问题，养老服务人员缺乏，设施设备有待完善。

2016年起：行业变革内生动力，企业抢占竞争制高点。

近期国家政策密集出台，利好养老服务产业，未来养老地产或将迎来更进一步的发展。

《意见》结合当前中国老龄化严重及养老服务设施缺失的问题，提出了未来将会大量发展养老服务设施。后续有助于相应的养老资金、养老机构、养老资源导入这个领域，有助于培育更有活力，规模更大及更为体系化的养老服务。

王晓慧

在2019年，它一度被寄予拉动内需的“三驾马车”之一，被多地视为当地经济转型发展的重要方向，并且成为大量地产、金融企业发展转型或二次创业的首选之地——这就是康养产业。

在业内人士眼里，康养产业是继互联网经济后，下一个市场潜力巨大的产业。甚至，美国著名经济学家保罗·皮尔泽将其称为继IT产业之后的全球“财富第五波”。

就在近日，一直以“买买买”著称的孙宏斌也出手了。融创中国将在三方面布局：一是做养老病房；二是为融创社区提供养老服务；三是提供候鸟式健康养老服务。截至目前，融创中国康养项目总计22个，其中，已建设项目14个。孙宏斌希望，未来3-5年内，融创中国可以在康养产业做到头部企业。

按照国务院颁发的《健康中国2030规划纲要》，到2020年，健康服务业总规模超8万亿，到2030年达16万亿。而按照国家统计局去年统计的数据，房地产在2018年全国总的市场是15万亿，也就是说，2030年健康服务业的市场将达到今天整个房地产的市场，这将是一个非常巨大的市场。

换句话说，康养在未来的市场规模，相当于今天的房地产。

各路资本抢滩康养

不论是2019年政府工作报告中要大力发展养老特别是社区养老服务业的顶层设计，还是中国老年人口数量迅速增长的现状，都宣告康养产业的火热与广阔前景。再加上各方力量不断助推，康养产业的市场前景蓝图已经绘就。

这是一个名副其实的新风口。

《老年健康蓝皮书：中国老年健康研究报告2018》显示，健康老龄化将促进我国经济发展方式转变和产业结构调整升级。报告同时预测，到2050年，我国GDP的三分之一来自于老年人，“养老经济”将成为重要经济支柱，发展长期照料、健康养老服务大有可为。同时业内估算，到2020年，老年人的退休金总额将超7万亿元，但老年人消费潜力将达到9万亿元，其中，康养产业市场规模将超8万亿，2030年市场规模将高达16万亿元。而目前，我国康养产业市场消费需求在5万亿元以上。

风口之下，必有勇夫。就在2019年，大手笔投资康养小镇、康养度假区、康养旅游项目，似乎成了国内养老圈的“主旋律”之一。

眼下，康养产业的角逐似乎已呈现出多业态、全方位等特点。公开资料显示：康养产业将是21世纪的新兴产业，涵盖诸多业态，关联城市建设、生态环境、民风民俗、科技信息、文化教育、社会安全等众多领域。而在未来很长一段时间里，众多资本将围绕这些业态，展开激烈的竞争。

首当其冲的就是各大险企。以险企为代表的金融机构不断发力布局，此外，国内的投行、基金、资管公司等机构今年以来也频频动作，加紧抢占康养产业市场，未雨绸缪未来康养产业的爆发期。

此外，康养产业已逐渐成为各地经济转型发展的重要方向。2019年12月初，中国健康养老产业联盟、标准排名城市研究院发布了中国康养城市排行榜50强，榜单显示，深圳、海口、三亚、贵阳、雅安、珠海、广州、攀枝花、重庆、黄山等十大城市荣膺前十。

随着经济社会的发展，康养产业逐渐成为地方政府经济转型发展的重要方向。

成为经济新动力

康养在未来的市场，相当于今天的房地产。不过，当前康养投入大，且没有清晰的营运模式，至今还没走出一条成熟可复制的发展路径，这并不是门容易的生意。

就此，大举布局康养市场的孙宏斌也承认，这个行业难做，也很难找到一个商业模式。不过，他同样坚信，尽管目前挺难找到挣钱的模式，但从长远看，康养产业绝对是一个巨大的、会超过10万亿元的市场。

据记者了解，早在2009年，融创的老对手万科就宣布进军养老地产行业，最早在北京房山运营“万科幸福汇”这个项目，走的是租售并举的路子。此后又在河北、青岛、杭州多地尝试社区嵌入的方式做养老项目。据其年报统计，目前万科养老项目约有170个，主要以租售并举和出售两种运营方式为主，但大都是亏损状态。

总体而言，目前，来源于房地产的康养资本仍然注重于养老型用地、住宅及物业运营服务类投资；来源于政府投融资平台的康养资本倾向于大型康养资源的开发；来源于实体运营国企资本偏向于康养制造业和服务投资；来源于保险业的康养资本则呈现出多元化投资倾向。

显而易见，国内康养产业还没走出一条成熟可复制的发展路径，这需要进一步界定康养的概念和边界，构建产业框架，合理利用中国乡村现有的生态优势去发展康养产业。

同时，康养产业对资源的依赖程度较高，养老服务经营主权亟须向市场和其他社会力量过渡。为此，民间资本与社会力量的进入有利于促进康养产业多元化发展，促进养老产业标准化服务体系建设和产业模式创新，为康养产业的持续发展提供持久有效动能。而吸引更多有活力、有潜力的社会资本进入康养产业的前提是市场化竞争机制的完善。

业内专家表示，有了政府层面的战略顶层设计，有了金融政策的配套，再加上康养市场的快速发展，以及众多的资本的青睐等，我国的康养市场一定可以快速增长。并且，随着经济新旧动能加速转换，新一轮科技革命和产业革命催生大量新产业、新业态、新模式，促使全球经济发展加快转换升级，康养产业有望成为经济的新动力、新增长点。

责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏

2019年10月19日，由齐鲁晚报·齐鲁壹点主办的“新动能 新机遇”论坛在济南南郊宾馆开讲。本次论坛是壹点智库·地产研究中心首次线下活动，中心以“助推行业 服务用户”为宗旨，集聚地产行业专家学者，致力于搭建行业政策、市场数据、发展趋势的研究平台以及行业专家内部交流、外部智慧输出的交流平台。

此次论坛，国家卫生部原副部长、中国保健协会会长张凤楼，中国人民大学国际货币研究所副所长、中国农业银行原首席经济学家向松祚，分别针对“新经济形势下的康养产业发展”、“全球化4.0时代下的中国经济新机遇”等当下热点话题现场作了主题分享，助力企业更好立足于新经济形势的浪潮之中。

康养产业的现状和未来发展到底是怎样的?怎么助力康养产业发展?国家卫生部原副部长、中国保健协会会长张凤楼表示，当前大健康产业和养老产业紧密相连，关于养老产业、康养的有关问题，更应该与养老地产相结合。当前养老地产形式是医疗、教育、康养等多方面开发。“养老地产的开发建设，确实有很好的发展远景。”张凤楼表示，目前养老机构有392.8万张床位，社区养老床位有353万张，缺口大概在3000万人，这都为养老地产开发提供了非常好的条件，并且这种方式也很适合当前的一些形势。

小资本如何进入养老地产?健康产业如何向养老产业转型?张凤楼针对现场来宾提出的问题做出解答。他表示，当前国家已经下发了相关文件，文件都明确指定分工，哪个部门解决当前出现的什么问题，谁解决，怎么解决，非常实在。同时他指出，小企业如果想切入，可以向大企业靠近、融合发展。“养老行业需要大资本，一般的小资本很难把它支撑起来，所以你在小资本进入的过程当中，可以和大企业相结合。”在健康产业如何向养老产业转型的问题上，他提出建议，养老产业要随着形势的不断变化，根据自己的企业发展情况要不断调整自己的思想，做养老产业想一夜致富，那是不可能的，也是走不远的。

在全球化4.0时代下，中国经济该如何“应势而为”，抓住机遇迎接挑战?中国人民大学国际货币研究所副所长、中国农业银行原首席经济学家向松祚老师在现场开启“全球化4.0时代下的中国经济新机遇”。

在向松祚看来，当前经济最大的挑战是，在智慧经济时代下，企业发展方向和创新的转变。他曾说过，我国要想在经济的变化中掌握主动权，就需要把资金、资源和人力真正地转型到原创性科技研究，这也是现在中国企业家的使命。他认为，中国要把握机遇，实现经济转型升级。此外，向松祚还对山东国有企业的发展现状及发展趋势进行了分析，他认为，中国经济转型升级成功的关键在于企业发展的专注力。

对于房地产市场将如何发展，房价今后的走势如何的问题，向松祚在论坛现场做出了解答。他认为，房地产市场的拐点已经到来，房地产行业本身已经不可能快速生长，“改善型需求和刚性需求仍旧存在，但这些需求并不足以支持房价继续上涨”。

谈到国内市场需求，向松祚分析，由于中国人口基数庞大，80、90、00后成为消费主体，这部分群体消费欲望强烈，信用消费发展很快。与此同时，中国快乐产业、医疗产业的增长带动消费升级，给国内需求注入了很大活力。因此国内市场需求从总体上比较稳定。

本次论坛不仅给现场企业代表和市民带来了深刻的启发，也为线上读者提供了更多的价值参考，壹点智库·地产研究中心将会不断为读者和用户创造聆听经典、提升自我的机会，广大读者可继续关注齐鲁壹点智库频道，捕获更多价值分享。